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谈谈自己对目前房地产行业的看法-商务布丁

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1、前两年把未来若干年的涨幅都吃掉了

2、现在大部分都是两代人养一套房子

3、近城人已经达到了饱和(可看留守儿童问题的严重性即可)

4、房地产商产能过剩,供大于求

5、生活的压力太大,工资涨不过消费

6、现今大龄青年越来越多,不想生育的人越来越多,老年化越来越严重。。。。

7、各地出政策,这样会导致二手房上挂会激增(安全感降低),泛滥必降

房价会崩

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推荐楼 三不 11小时前

你一个中学毕业的中介,也能谈看法??

推荐楼 商务布丁 11小时前

你一个中学毕业的中介,也能谈看法??

大哥 我可是小学都还没毕业呢,哈哈 应该算得上幼儿园毕业生

推荐楼 机智的千层饼 11小时前

一二线有韭菜接盘,而且绑定了大部分资源,大概率会稳住,十八线就自求多福吧,我十八线老家的编制单位,21年的绩效现在还没发,地方财政估计够呛。

推荐楼 NoctuG 16分钟前

1994年的分税制改革,极大地压缩了地方政府的税收比例,但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府,从此奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。1998年,住房商品化改革,房地产的爆发给土地财政添油加火,从此一发不可收拾。2003年土地招拍挂等一系列制度创新,“土地财政”体系进一步完善。税收分成大减的地方政府不仅没有衰落,反而迅速暴富。急剧膨胀的“土地财政”,帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账,甚至还有部分超前(高铁、机场、行政中心)。从名称上看,土地财政似乎是地方政府的一种收入,但实际上更准确的说法是土地金融,为了理解方便,可以大致上类比为企业去证券交易所挂牌上市。土地拍卖,相当于政府把土地资源打包上市融资。每拍卖一次土地,就相当于增发一次新股。房产商相当于是券商、托盘商,把股票盘下来包装一下再卖出去。对于老百姓,先买房就相当于打了新股,就可以分享到城市未来发展的红利。同时也可以用房子进一步融资,房产的抵押和担保成为了很多人创业的启动资金或者周转资金,当然其实很多人融到钱之后,又去打新股了。地方政府拿到这个钱不是留在自己的账户上的,而是拿去投资开发土地三通一平,补贴工业用地,为企业减税,大搞基建,当然也有很大一部分通过拆迁补偿给到了市民。从1999年到今天,中国各级政府的土地出让相关收入一路增长到每年三四万亿元,意味着土地相关建设、投资、补贴也高达每年三四万亿,再加上地方政府利用土地财政进一步撬动的城投债或者专项债三四万亿,再加上因此带动的社会投资少说也有几万亿,要知道中国的GDP一年也就是一百万亿多一点,这一项就就带动了十几万亿的投资。这就是为什么这个“夜壶”那么好用,房地产为中国各地地方经济发展、民间融资提供了堪比美国股市加债市一般的超级金融市场,中国一不靠卖资源,二没有举大量外债,更没有丧权辱国,就完成了工业化的原始积累,相当于你左脚蹬右脚自己上天了,这毫无疑问是经济史上的奇迹啊。但当土地和房子变成了类似股市的融资工具的时候,问题也就随之出现了。股价是会透支公司未来收益的,当我们买入一只股票的时候,很多时候并不是它现在的盈利能支撑起它的股价,我们看的是未来预期,是这个公司未来十年二十年能发展到的高度。同样的道理,房价也会提前反应一座城市未来的发展,中国大城市的房价反应的其实是中国未来会成为世界中心的预期。这就是为什么现在很多年轻人对国家发展充满信心,但是对自身的未来一片迷茫。好比你看到一只科技股,它的业务增长迅速,核心技术扎实,企业文化卷翻天,并且有很深的护城河,唯一的缺点是,它市盈率200倍,你麻不麻?更为难受的是,正如每一家公司的成功永远是正确的战略加上出众的执行,并不是你定下一个好的方向,未来的预期就能实现,同样,国家的发展也是每个老百姓实实在在地干出来的。科技大厂后面加入的员工,固然是没法像创始团队那样上市套现财务自由,但他们至少得到了大厂的身份地位和实实在在的高薪。那没有买到城市发行的股票的年轻人,外地人,穷人,得到了什么呢?他们得到了高房价,高房租,被高房价推高的生活成本,被高房价带起来的创业成本,更不要说还有很多人建立在高房价上的傲慢。而这一切随着大家吭哧吭哧地努力工作,只会愈演愈烈。这种强烈地负反馈机制的存在,让人感觉极其无力,很多人担心年轻人现在不结婚不生小孩了中国未来怎么办。这都是小问题,最恐怖的数据是,连杜蕾斯的销量都跌完了,年轻人现在连嗯都不打了,那还结毛婚生毛小孩。因为确实有不少人自己的人生体会就是,国家越发展,产业升级越成功,房价就会越贵,他们就越惨。在这样的情况下能不破防才彰显了一个人内心的强大。这是当今中国社会割裂最重要的原因。土地财政造成的另一个问题就是,绑架国民经济和金融系统的房地产泡沫。既然是发行股票嘛,就一定会有涨有跌,但问题就在于,土地财政对于GDP和就业的影响太大了,一但这种股票一跌,新股发行不出去,投资就要大幅缩水,当年的经济和就业就会扑街。所以地方政府就会想办法救市。常规的手段,降个利息减个税什么的就不细聊了,有一些操作真的非常爆炸,即便是放到真正的金融市场上也是足够奇葩的。比如前些年地方政府的城投债,是一种以公司名义借的债,但其实是政府担保的。它的作用大致上就是,在股票下跌的时候,没有券商,也就是房地产商愿意承销新股了,地方政府自己搞了一个公司借钱来买自己的股票,先把基建、招商引资搞起来,让股票涨起来。这就很像现在美国一些大公司借公司债买自己公司的股票,推高股价给高管发高额奖金。再比如所谓货币化棚改,涨价去库存,就是市盈率太高没有股民买新股了,这时候就人为地拆一些老房子,给房主发钱,让他们去打新股,这个操作我在金融市场上就找不到对应的了。连续几波这种级别的救市操作之后,房价现在已经涨到了一个,它不涨就不会有人买的程度,只能运用各种手段让它继续上涨,这样一来就绑架了为房地产提供融资的金融系统。泡沫到一定地步,房价涨幅超出了社会财富新增速度,分无可分、涨无可涨的时候,无论是政府还是老百姓都陷入了债务泥潭。从2000年开始,伴随着房价飙升,中国居民部门杠杆率从5%一路涨到了60%多,松鼠般喜欢储蓄的国民性早就是过去时了,不但父母爷爷奶奶外公外婆六个荷包被房价掏空,95后、00后们还没出校园,就被网贷、信用卡割了韭菜,早早过上了负翁的生活。在买房的人当中,收入最低的四分之一,其家庭贷款年利息是年收入的两倍,也就是说完全要靠长辈资助来还贷或者就只能断供了。这就是这一轮房地产出现危机的原因,房价必须继续上涨才有人买,而之前已经掏空六个钱包了,还哪来的新钱包,可以说土地财政已经发展到了竭泽而渔的地步。2022年4月份人民币贷款增加6454亿元,同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。一句话讲,那就是老百姓不消费不买房,商家也不扩大经营了。老百姓没钱,房地产熄火,土地财政就成了无源之水、无本之木。土地财政无法持续,地方经济就失去了增长引擎,中央财政转移支付也就更加捉襟见肘。土地财政这种融资工具,对于港英政府来说是完美的,因为香港原本就不是他们的地盘。正如末代港督彭定康所说:“香港是借来的地方,借来的时间”,他们只要物尽其用即可,根本就不用考虑土地财政后期的负面影响,甚至可以理解为一种高级的挖坑手段,所以香港的土地财政本来就没有被设计成可持续的。现在回头来看,在我们在引入了土地财政这个行之有效工具之后,应该对它进行一些修正,比如在新股好卖的时候地方政府不要把融来的钱花光,而是留一部分准备金应对股市下跌的周期,但遗憾的是,我们并没有对它进行有效的修正,反倒青出于蓝而胜于蓝。这就造成了目前极为困难的局面。

推荐楼 阿里嘎多 11小时前

只要体制内还要发工资 房价就不会蹦

2楼 商务布丁 11小时前

另外还有个非常重要的两个原因这里没办法说 毕竟涉及到一些东西

5楼 你说的都对 11小时前

1-7都是众所周知的,我想知道你是怎么推出来最后的结论

7楼 深蓝 11小时前

不会直接崩,龙头崩了,底下一堆产业都没饭吃。

8楼 suantong 11小时前

你这是十八线。一线和强二线想都别想。北上广深低于3w试试,售楼处都能挤塌

10楼 韭菜 11小时前

只能说市级以上基本面还是没变,以下的就自求

12楼 suantong 11小时前

plyu007 发表于 2022-6-22 08:58
广州大把老破小低于3w

老破小哪来的售楼处

13楼 头盔男 11小时前

我就说两条最明显的扯淡吧

进城人已经达到了饱和?
我在江苏苏州,我们这边严重缺乏员工,都是操作工面试公司看上我们了就干几天试试;放眼看去,城里面的空房子满地都是。所以,远远没到饱和的程度。

各地出政策,这样会导致二手房上挂会激增(安全感降低),泛滥必降
政府不会让房地产崩盘的,会影响整个金融系统;中国也不缺韭菜,你觉得那些政策都是政府的自我救赎,其实在政府看来,我们稍微给点政策好处,就有韭菜了。

14楼 plyu007 11小时前

老破小哪来的售楼处

有的,一些楼被整栋收了重新翻新卖,没想到还有这样的操作把

15楼 钱多多 11小时前

只要读书还和户口挂钩

楼价跌不起来

有就业的地方也跌不起来

跌只是就业结构简单和外来人口少的地方

16楼 蓝洛水深 11小时前

这是我们可以谈的吗

17楼 xuanruo0710 11小时前

大放厥词,房价怎么可能崩?崩了那滔天洪水就是天王老子也接不住啊

18楼 Leadhip5 11小时前

低于二线的城市,碰都不要碰。

19楼 gger 11小时前

你这是十八线。一线和强二线想都别想。北上广深低于3w试试,售楼处都能挤塌 …

我看未必 高阶看不上 中产变理智

以前教育什么的没有互联网信息透明化 比如找工作没有招聘网站的话 我肯定愿意去大城市 但是有互联网以后 会比较先考虑专业对口的

数字时代改变的东西确实挺多

20楼 yem 10小时前

有理有据牛啊
房价崩银行就倒国家gg 你比专家还专家

22楼 sdooer 10小时前

房价会崩?未来房地产行业的样板看雄安

房价不会崩,直到未来有一天房子不再具有商品属性。

23楼 贾超 10小时前

房价会崩?物价会崩吗?

24楼 万古神帝 10小时前

像你这样自认为砖家分析房地产会崩盘的,我在8年前就看过不少了.也没见房地产崩盘.

25楼 小学生 10小时前

崩是买不起房的韭菜的心理预期,手里掌控这些资源的赵家人不会让房价崩,崩了赵家人就不保了。
未来一二线能稳住,货币贬值是必然的,房还是一个相对保值的产品
十八线的就等着崩吧。

26楼 蜗牛也是牛 1小时前

我就说两条最明显的扯淡吧

进城人已经达到了饱和?

你的第二条我支持,但第一条你说反了,说的饱和时指进城人口饱和,农村已没多少人能往城市去了。城市的房屋空置率高

27楼 chmood 1小时前

房价会崩

你是如果得出这个结论的?

荒谬!

专家说房价低不利于奋斗,房价是年轻人奋斗的精神动力。

28楼 表妹 1小时前

mjj中出了一个砖家

29楼 abc.xyz 1小时前

超一线城市除外

30楼 huanx 1小时前

话是这么说但是没有看到有血崩的迹象

32楼 有JJ的男人 1小时前

MJJ们对有限跌令的地方怎么看~~?

33楼 trips 1小时前

像你这样自认为砖家分析房地产会崩盘的,我在8年前就看过不少了.也没见房地产崩盘.

我这边明着卖的都掉了2K以上了。你说暗地里出的最少翻倍。认识的中介朋友都说之前1W6~7的。现在1W2~3就能买到了。。。
在掉点很多人就亏本了

34楼 NoctuG 17分钟前

1994年的分税制改革,极大地压缩了地方政府的税收比例,但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府,从此奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。1998年,住房商品化改革,房地产的爆发给土地财政添油加火,从此一发不可收拾。2003年土地招拍挂等一系列制度创新,“土地财政”体系进一步完善。税收分成大减的地方政府不仅没有衰落,反而迅速暴富。急剧膨胀的“土地财政”,帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账,甚至还有部分超前(高铁、机场、行政中心)。从名称上看,土地财政似乎是地方政府的一种收入,但实际上更准确的说法是土地金融,为了理解方便,可以大致上类比为企业去证券交易所挂牌上市。土地拍卖,相当于政府把土地资源打包上市融资。每拍卖一次土地,就相当于增发一次新股。房产商相当于是券商、托盘商,把股票盘下来包装一下再卖出去。对于老百姓,先买房就相当于打了新股,就可以分享到城市未来发展的红利。同时也可以用房子进一步融资,房产的抵押和担保成为了很多人创业的启动资金或者周转资金,当然其实很多人融到钱之后,又去打新股了。地方政府拿到这个钱不是留在自己的账户上的,而是拿去投资开发土地三通一平,补贴工业用地,为企业减税,大搞基建,当然也有很大一部分通过拆迁补偿给到了市民。从1999年到今天,中国各级政府的土地出让相关收入一路增长到每年三四万亿元,意味着土地相关建设、投资、补贴也高达每年三四万亿,再加上地方政府利用土地财政进一步撬动的城投债或者专项债三四万亿,再加上因此带动的社会投资少说也有几万亿,要知道中国的GDP一年也就是一百万亿多一点,这一项就就带动了十几万亿的投资。这就是为什么这个“夜壶”那么好用,房地产为中国各地地方经济发展、民间融资提供了堪比美国股市加债市一般的超级金融市场,中国一不靠卖资源,二没有举大量外债,更没有丧权辱国,就完成了工业化的原始积累,相当于你左脚蹬右脚自己上天了,这毫无疑问是经济史上的奇迹啊。但当土地和房子变成了类似股市的融资工具的时候,问题也就随之出现了。股价是会透支公司未来收益的,当我们买入一只股票的时候,很多时候并不是它现在的盈利能支撑起它的股价,我们看的是未来预期,是这个公司未来十年二十年能发展到的高度。同样的道理,房价也会提前反应一座城市未来的发展,中国大城市的房价反应的其实是中国未来会成为世界中心的预期。这就是为什么现在很多年轻人对国家发展充满信心,但是对自身的未来一片迷茫。好比你看到一只科技股,它的业务增长迅速,核心技术扎实,企业文化卷翻天,并且有很深的护城河,唯一的缺点是,它市盈率200倍,你麻不麻?更为难受的是,正如每一家公司的成功永远是正确的战略加上出众的执行,并不是你定下一个好的方向,未来的预期就能实现,同样,国家的发展也是每个老百姓实实在在地干出来的。科技大厂后面加入的员工,固然是没法像创始团队那样上市套现财务自由,但他们至少得到了大厂的身份地位和实实在在的高薪。那没有买到城市发行的股票的年轻人,外地人,穷人,得到了什么呢?他们得到了高房价,高房租,被高房价推高的生活成本,被高房价带起来的创业成本,更不要说还有很多人建立在高房价上的傲慢。而这一切随着大家吭哧吭哧地努力工作,只会愈演愈烈。这种强烈地负反馈机制的存在,让人感觉极其无力,很多人担心年轻人现在不结婚不生小孩了中国未来怎么办。这都是小问题,最恐怖的数据是,连杜蕾斯的销量都跌完了,年轻人现在连嗯都不打了,那还结毛婚生毛小孩。因为确实有不少人自己的人生体会就是,国家越发展,产业升级越成功,房价就会越贵,他们就越惨。在这样的情况下能不破防才彰显了一个人内心的强大。这是当今中国社会割裂最重要的原因。土地财政造成的另一个问题就是,绑架国民经济和金融系统的房地产泡沫。既然是发行股票嘛,就一定会有涨有跌,但问题就在于,土地财政对于GDP和就业的影响太大了,一但这种股票一跌,新股发行不出去,投资就要大幅缩水,当年的经济和就业就会扑街。所以地方政府就会想办法救市。常规的手段,降个利息减个税什么的就不细聊了,有一些操作真的非常爆炸,即便是放到真正的金融市场上也是足够奇葩的。比如前些年地方政府的城投债,是一种以公司名义借的债,但其实是政府担保的。它的作用大致上就是,在股票下跌的时候,没有券商,也就是房地产商愿意承销新股了,地方政府自己搞了一个公司借钱来买自己的股票,先把基建、招商引资搞起来,让股票涨起来。这就很像现在美国一些大公司借公司债买自己公司的股票,推高股价给高管发高额奖金。再比如所谓货币化棚改,涨价去库存,就是市盈率太高没有股民买新股了,这时候就人为地拆一些老房子,给房主发钱,让他们去打新股,这个操作我在金融市场上就找不到对应的了。连续几波这种级别的救市操作之后,房价现在已经涨到了一个,它不涨就不会有人买的程度,只能运用各种手段让它继续上涨,这样一来就绑架了为房地产提供融资的金融系统。泡沫到一定地步,房价涨幅超出了社会财富新增速度,分无可分、涨无可涨的时候,无论是政府还是老百姓都陷入了债务泥潭。从2000年开始,伴随着房价飙升,中国居民部门杠杆率从5%一路涨到了60%多,松鼠般喜欢储蓄的国民性早就是过去时了,不但父母爷爷奶奶外公外婆六个荷包被房价掏空,95后、00后们还没出校园,就被网贷、信用卡割了韭菜,早早过上了负翁的生活。在买房的人当中,收入最低的四分之一,其家庭贷款年利息是年收入的两倍,也就是说完全要靠长辈资助来还贷或者就只能断供了。这就是这一轮房地产出现危机的原因,房价必须继续上涨才有人买,而之前已经掏空六个钱包了,还哪来的新钱包,可以说土地财政已经发展到了竭泽而渔的地步。2022年4月份人民币贷款增加6454亿元,同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。一句话讲,那就是老百姓不消费不买房,商家也不扩大经营了。老百姓没钱,房地产熄火,土地财政就成了无源之水、无本之木。土地财政无法持续,地方经济就失去了增长引擎,中央财政转移支付也就更加捉襟见肘。土地财政这种融资工具,对于港英政府来说是完美的,因为香港原本就不是他们的地盘。正如末代港督彭定康所说:“香港是借来的地方,借来的时间”,他们只要物尽其用即可,根本就不用考虑土地财政后期的负面影响,甚至可以理解为一种高级的挖坑手段,所以香港的土地财政本来就没有被设计成可持续的。现在回头来看,在我们在引入了土地财政这个行之有效工具之后,应该对它进行一些修正,比如在新股好卖的时候地方政府不要把融来的钱花光,而是留一部分准备金应对股市下跌的周期,但遗憾的是,我们并没有对它进行有效的修正,反倒青出于蓝而胜于蓝。这就造成了目前极为困难的局面。

35楼 MSN 14分钟前

恶意不买房了解下,以后人均没有3套房,直接送你红马(赤兔)

36楼 NoctuG 13分钟前

NoctuG 发表于 2022-6-22 20:09
1994年的分税制改革,极大地压缩了地方政府的税收比例,但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府,从此 …

一个比方:口渴了到处找水喝,脏水坑里的水容易取,深井里干净水要挖井才弄得到。

正常人的思路应该是先凑合几口水,加紧挖井出来好喝净水。可就躺那里一直喝脏水算什么事?现在闹肚子了,也没力气挖井了,怎么办?
那么有没有可能破局?这个要参考**第三产业是怎么发展起来的。不能解决,请参考日本(去掉高福利)。只是悲哀当年多少好汉白白的流血牺牲。
PS:粉红和美分勿扰

37楼 螃蟹就得走直线 7分钟前

有生之年是看不到崩盘了,在这土地上很神奇,限跌不限涨,老百姓的智慧此时一览无余,大家都明白在这土地上什么东西只要一涉及到涨价,涨了之后就不会跌回原价甚至比之前更低。因为在涨价之前就已经大水漫灌,如果让它再跌回比原价还低,那么统计局数据造假难度就要增长。况且也没有那么多天台供这些买房者跳啊,如果让价格崩盘,引发银行断供,别说商业银行,就是国有银行都得倒闭,ZF无法抑制物价,社会动荡,想都不敢想。所以从来不指望什么崩盘。

38楼 遥望 3分钟前

房价不降,压力太大。大家都不买房,都不生小孩。国变成省,省变成市,市变成县,县变成乡,乡变成村。

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